İletişime Geçin
Kat mülkiyeti hukuki dayanağını doğrudan esas alındığı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan (“Kanun veya KMK”) almaktadır. Kanunun ilk maddesinde yapılan tanıma göre kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan bağımsız haktır.
Kat mülkiyeti yanında hukuki uyuşmazlıklar kapsamında kendisine sıkça yer bulan kat irtifakı ise yine Kanunun ilk maddesinde tarifi, yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci kat mülkiyeti kapsamında tanımlanan bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından tesis edilen hak olarak düzenlenmektedir.
Kanun maddeleri nazarında yapılacak bir değerlendirmede görüleceği üzere kat irtifakı, kat mülkiyeti öncesinde bir aşama olup iskan alınacak döneme karar esas alınan geçici bir haktır. Kat mülkiyeti ise iskandan itibaren kat irtifakından sonra kurulan bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde bağımsız bir bölüme malik diğer ifadeyle sahip olduğunuzu göstermektedir.
Uygulamada genellikle dikkat çekilen ve tarafların üzerinde şüpheye düştüğü bazı hususlar bulunmaktadır. Başlıca kanuni metninde ifade edildiği üzere Ana Gayrimenkulün Genel Giderlerine Katılma (KMK m.20), Yönetimin Denetlenmesi (KMK m.41), Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti (KMK m.25) örnek olarak verilebilir. Yazımız kapsamında uygulamada sıkça rastlanan adı geçen kanun hükümlerini değerlendireceğiz.
- Ana Gayrimenkulün Genel Giderlerine Katılma
Kanun kapsamında 20 sayılı maddede açıkça düzenlendiği üzere, ana gayrimenkulün genel giderlerine kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça; Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin, bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi giderlere, ortak tesislerin işletme giderlerine, giderler için toplanacak avansa ise kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
- Yönetimin Denetlenmesi
Kanuni düzenlemede açıkça Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa, bu denetim her üç ayda bir yapılır, denmektedir.
Denetlenmenin etkin şekilde sağlanması için kanun bünyesinde denetim usulü öngörülmektedir. Buna göre; kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve ana gayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.
- Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti
Kanun koyucu kat maliklerinin haklarını çekilmez hale getiren bağımsız bölüm malikleri aleyhinde bağımsız bölümün diğer kat maliklerine devredilmesi halini düzenlenmiştir. Buna göre kendisine yüklenen borç ve yükümlülükleri yerine getirmeyen kat malikinin sahip olduğu bağımsız bölüm mahkeme kararıyla öteki kat maliklerine devredilebilmektedir. Kanun lafzında devrinin gerçekleşmesi için kat malikinin üzerine düşen sorumlulukları yerine getirmemesi ve bu durumdan dolayı diğer kat maliklerinin hakları çekilmez derecede ihlaline neden olması gerekmektedir.
Kanun koyucu somut olay nazarında çekilmezlik değerlendirmesi yapılması için örnek haller sıralamaktadır. Bunlar;
- a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
- b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
- c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunmasıdır.
Ancak kanun koyucunun açık iradesinde de anlaşıldığı üzere kanun maddesinde yazılı koşullar sınırlayıcı değildir. Somut olaydaki şartlar da çekilmezliğe sebebiyet verebilir.