İletişime Geçin
Zorunlu Arabuluculuğun Özellikleri
Dava şartı arabuluculuk ya da diğer bir ismiyle Zorunlu arabuluculuk, bir uyuşmazlığa ilişkin olarak davanın açılabilmesi için önce arabuluculuk sürecine başvurulup bu sürecin anlaşmamayla noktalanması gerektiği anlamını taşır. Arabuluculuk esas olarak, hukuki uyuşmazlığın taraflarının dava yoluna gitmeden arabulucu olarak adlandırılan üçüncü bir kişinin yardımıyla aralarındaki uyuşmazlığı çözümlendirmelerini amaçlar. Bir alternatif uyuşmazlık çözüm yolu olan arabuluculuk hem davaya göre daha az masraflı hem davalardan çok daha sürede sonuç alınabilen bir yoldur. Arabuluculuk sayesinde hem taraflar aralarındaki uyuşmazlığı hızlı ve az masraflı şekilde çözümlendirebilmekte hem de arabuluculuk metodunun yaygınlaşmasıyla mahkemelerin iş yükü azalmaktadır.
Kural arabulucluğun ihtiyari, yani tarafların isteğine bağlı olmasıdır. Zorunlu arabuluculuk kanunlardan doğan bir yükümlülüktür. İş, tüketici, ticaret ve gayrimenkul hukukunda hali hazırda arabuluculuk dava şartı öngörülmüştür. Dava şartı olarak arabuluculuk usuli bir gereklilik olup arabuluculuğa başvurulmadan davanın açılmış olması, davanın usulden reddedilmesi ile sonuçlanır. Bu da demek oluyor ki eğer arabuluculuk dava şartı kapsamına giren bir hukuki uyuşmazlıkta davacı taraf arabuluculuğa başvurmadan önce dava açmaya kalkışırsa davası arabuluculuğa başvurmadığı gerekçesiyle reddedilecektir.
Gayrimenkul Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk
Gayrimenkullere ilişkin hangi davaların zorunlu arabuluculuğa tabi olduğu. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B (1) maddesinde sayılmış bulunmaktadır. İlgili maddeye göre: İcra İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyelere ilişkin hükümler hariç olmak üzere, Kiralanan taşınmazla ilgili uyuşmazlıklar, İzaleyi şuyu (Ortaklığın giderilmesine ilişkin) uyuşmazlıklar, kat mülkiyeti ve komşuluk hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve tarımsal üretim sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuğun kapsamına girmekte olup ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklarla ilgili temel açıklamalar şu şekildedir:
Taşınmazların Kiralanmasında: Türk Borçlar Kanununa göre, kiralanan taşınmazın niteliği konut ve çatılı işyeri olabileceği gibi bu niteliğe haiz olmayan taşınmazlar da olabilir. Konut ve çatılı işyeri olma özelliğine haiz taşınmazlar hakkında TBK’da özel düzenlemeler bulunmakta olup bu hükümler Bu özelliğe sahip olmayan tarla, arsa, plaj gibi taşınmazlara uygulanmamaktadır.
Kiralanan taşınmazla ilgili ortaya çıkabilecek Davalar kira tespiti ve tahliye davası olarak karşımıza çıkmaktadır. Kira tespitinde taraflar kira bedelini anlaşmak suretiyle belirleyebildikleri gibi Hakim tarafından belirlenmesini isteyebilirler. Kira tespit davasının açılabilmesi sözleşmede kira bedelinin artışına ilişkin hüküm yer almıyorsa ve sözleşme beş yıldan uzun sürmüş ise mümkündür. Taşınmazların kiralanmasından kaynaklanan bir diğer dava ise taşınmazın tahliyesi davasıdır. Konut ve çatılı işyerinin kiralanmasına dair belirsiz süreli sözleşmelerde eğer ki kanunda belirtilen haller mevcut ise kira sözleşmesinin feshedilmesi ve kiracının taşınmazdan çıkması için tahliye davası açılması gerekir. Tahliye sebeplerinin neler olduğuna bu yazıda değinilmeyecektir. Sadece kiracının tahliyesinin dava ile gerçekleştirilmesini gerekli kılan hallerin var olduğu bu hallerin zorunlu arabuluculuğa tabi olduğu değinilmekle yetinilecektir.
05.04.2023 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 7445 S. Kanun uyarınca kira tespit ve tahliye davalarında arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. 01.09.2023 tarihinden sonra ortaya çıkan kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya gidilmesi zorunlu hale getirilmiş olup bu husus 6325 s. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B (1) a maddesinde düzenlenmiştir. Maddeye göre “Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı (İcra İflas) Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar. Zorunlu arabuluculuğa tabidir.
Ortaklığın giderilmesinde: Taşınmazlar çeşitli sebeplerle birden fazla kişinin elbirliği veya paylı mülkiyetinde bulunabilir. Yani birden fazla kişi bir taşınmaza ortak olabilir. Uygulamada izaleyi şuyu da denen ortaklığın giderilmesi davası, bu ortaklığın sona erdirilmesini, taşınmazın ferdi mülkiyete geçirilmesini yahut bu mümkün değilse taşınmazın satılıp bedelin herkesin payı oranında paylaşılmasını amaçlar. Ortaklığın giderilmesinde ilk yol aynen taksim suretiyledir. Bölünebilir nitelikte olan taşınır veya taşınmazlar bölünüp ortaklar arasında paylaştırılır. Örneğin paylı mülkiyete göre üzerinde hak sahipliği kurulmuş 3 dönümlük bölünebilir nitelikte bir arsa 3 ortak arasında (payları aynı olması şartıyla) herkesin payına 1 dönüm düşecek şekilde paylaştırılabilir. Elbirliği mülkiyetinde ise herkese eşit paylaştırılacaktır. Ortaklığın giderilmesinin ikinci bir türü ise satış suretiyledir. Bölünüp ortaklara verilebilmesi mümkün olmayan bir taşınmaz satılır, bedeli ortaklar arasında pay edilir. Önceden de belirtildiği gibi Ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk dava şartıdır yani dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekmektedir.
Kat mülkiyeti kanunu ve Arabuluculuk kanunundan kaynaklanan sebepler Arabuluculuk kanunuda sayılan bir diğer zorunlu arabuluculuk halleridir. Kat mülkiyetini kanununa tabi haller, 634 sayılı kanundan kaynaklanan her türlü davadır. Örneğin yönetim planı iptali davası, kimi izaleyi şuyu davaları ile kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalar böyledir. Komşuluk hukukundan doğan haller ise Türk Medeni Kanununda öngörülmüştür. Örneğin gürültü, duman, toz, koku gibi maddi taşkınlıklar, komşu taşınmazları rahatsız eden, ruhsal yapısını bozacak şekilde aşırıya kaçan her türlü manevi taşkınlıkların önlenmesi; komşu malikin yaptığı kazı veya yapı sebebiyle zarar görülmesi/zarar tehlikesi doğması durumu; geçit hakkı tanınması gibi durumlar komşuluk hukukundan kaynaklanan dava hallerine örnektir. Zikredilen Arabuluculuk kanununa göre bu haller de zorunlu arabuluculuğa tabidir.
Zorunlu arabuluculuk başvurusunda görev ve yetki ise şu şekildedir, başvurusu yetkili büroya, yani uyuşmazlığın esasına hangi mahkeme bakmakta yetkili ise o mahkemenin bulunduğu arabuluculuk bürosu arabuluculuk bürosunun bulunmadığı yerlerde ise görevli yazı işleri müdürlüğüdür. Arabuluculuğa başvuracak taraf isterse vekil aracılığıyla da başvuru yapabilir, arabuluculuk oturumlarına avukatları aracılığıyla da katılabilirler. Arabuluculuk görüşmeleri ya anlaşma ya da anlaşamama ile sonuçlanır. Anlaşma ile sonuçlanması halinde taraflar uyuşmazlık hakkında mutabık bir çözüme varmış olurlar. Bu husus arabuluculuk son tutanağı ile hükme bağlanır. Bu durumda İcra edilebilirlik şerhi alınması, arabuluculuk sonucunda anlaşılan hususun icra edilebilirliğini sağladığı için önemlidir. Aynı zamanda uzlaşılan bütün hususlar arabuluculuk son tutanağında gösterilmek zorundadır.
Eğer taraflar arabuluculuk görüşmelerinde anlaşamaz ise, arabuluculuk son tutanağında anlaşmaya konu veyahut anlaşılamayan tüm hususlar zorunlu arabuluculuk şartının karşılanması için belirtilmesi zorunludur.